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638亿,中国地产史最重磅交易解读

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题图:万融富的交易一波三折··|,原定下午四点的发布会推迟了100分钟··|,网上还放出王健林孙宏斌李思廉在贵宾室摔玻璃杯的刷屏八卦


出售标志性的文旅城项目可视为万达商业为A股上市所做的牺牲··|,但这一交易无法完全用商业逻辑来解释··|--。一位万达高管如此向《财经》记者解释:就像毛主席当年连延安都放弃了··|,万达这点(牺牲)算什么!”但融创与富力也并非接盘侠··|,前者增加了可售资产··|,后者如愿加强了自持型物业

 

董文艳 |  

马克 |编辑

 

  万达和融创的惊世大交易今天又生变化··|--。

 

710日··|,融创中国(1918.HK)宣布以631.7亿元收购万达商业地产13个文化旅游城项目91%股权及76个酒店··|--。

 

719日··|,万达商业、融创中国、富力地产(2777.HK)在北京召开新闻发布会··|,宣布此次交易范围和结构调整如下:融创仍收购万达13个文旅项目91%股权··|,但价格从295.75亿元上浮至438.44亿元··|--。万达商业将旗下77个酒店出售给富力··|,总价199.6亿元··|,由融创承担酒店资产折让部分··|,此前融创拟收购万达酒店价格为335.95亿元··|--。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作··|--。

 

现在的交易安排三方都满意··|--。这能让融创比原来有更好流动性··|,降低负债率··|--。融创董事长孙宏斌在发布会上说··|--。

 

王健林则表示··|,通过此次转让··|,融创得到13个万达城··|,分布在一二线城市的4800万平米低成本销售物业··|,可使融创收入和利润大涨··|,两年内··|,可助力融创进入房地产企业收入前两名··|--。

 

新交易方案··|,富力199.06亿元收购万达77家酒店··|,此前融创收76家酒店要花335.95亿;13个文旅城··|,上原方案是融创295.75亿收购··|,新方案变成了438.44亿··|--。融创貌似代价沉重··|,对此王健林特意指出:此次融创不收购万达酒店物业并增加文旅城的收购金额··|,整体交易对融创还是划算··|--。因为融创无需通过万达借款就可完成交易··|,使交易过程简化··|--。

 

王健林透露··|,今天融创已将首笔150亿支付给了万达商业··|--。

 

在出售的资产包里··|,万达打包进来各地文化旅游项目及酒店··|--。包括:西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权··|,以及北京万达嘉华等77个酒店··|--。

 

并购之后··|,融创把持各文旅项目销售、财务与成本··|,万达仍负责运营管理··|--。未来文旅项目将会维持四个不变··|,在品牌、规划内容、项目建设和运营管理上继续维持万达特色··|--。

 

据《财经》记者了解··|,万达董事长王健林想要售卖旗下酒店的想法由来已久··|,一直在为脱手这一重资产寻找接盘方··|--。而融创早先接盘··|,是对资产包中13个文旅城更感兴趣··|,我们不想要酒店这样的纯自持型物业··|--。一位融创中层人士说··|--。此前酒店项目更似搭售··|,如今纯收购文旅项目··|,融创接手价格增加142.69亿元··|--。

 

富力介入交易中来··|,拿下酒店资产··|,堪称为万达、融创解忧··|--。实际上··|,富力并不是第一次出现在万达的合作清单上··|--。

 

20161219日··|,万达商业曾与富力签订战略合作··|,宣布从2017年到2021年··|,双方每年合作开发5个万达广场··|,5年投资300亿元··|,共开发25个万达广场··|--。富力负责投资、建设··|,万达负责规划设计、招商运营及部分投资··|,项目仍使用万达广场品牌··|--。这是万达广场走轻资产模式的又一次尝试··|--。

 

一位富力高层告诉《财经》记者··|,当时的合作··|,富力的初衷在于··|,借万达广场这一项目配套··|,继续在二三四线拿地拓展··|--。

 

但此番收购万达酒店与以往不同··|--。富力在酒店领域拓展已久··|--。目前已在全国25个城市拥有众多高端酒店··|--。富力的酒店管理多由专业酒店集团运营··|,富力仅对其进行投资建设与分享收益··|--。富力在酒店领域发展一直不激进··|,像这样大手笔的收购之前从没有发生过··|--。上述富力高层说··|--。

 

据《财经》记者了解··|,2005年开始··|,富力董事长李思廉对标香港开发商··|,希望富力未来实现每年自持型物业收入百亿元··|--。自此··|,富力高调进军商业地产··|,沉淀大量资金··|,此举也一定程度导致此后富力在传统地产销售规模增长有限··|--。

 

资产包的收益算得过来··|,就可以接··|--。上述富力高层说··|--。但是··|,与万达一样··|,重资产一度也是富力的顾虑之一··|--。

 

富力的介入对万达和融创无疑都是好消息··|--。这起交易是对的时间遇到对的人··|--。一位万达高层对《财经》记者说··|--。

 

《财经》记者获悉··|,王孙二人最早是在一个私密场合偶然谈起这笔交易的··|--。之后的深入沟通中··|,两个人聊完天··|,分工分好··|,很快就沟通完了··|,效率很高··|--。一位接近交易的人士说··|,二人先各自出价··|,之后再各自妥协让步··|,把项目资源与未来都考虑进去了··|--。

 

融创相关部门最早得到资产收购的消息是在77日··|,在此之前··|,融创董事长孙宏斌已与万达董事长王健林基本达成收购共识··|,710日这天只是一个形式上的最终签约确认··|--。融创公告从准备到发出也仅两天时间··|--。

 

交易谈判的速度之快··|,源自融创对万达的了解之快··|--。据《财经》记者了解··|,双方同为地产公司··|,融创与万达的交易比此前的跨界收购容易许多··|,也更迅速··|--。像万达这样的大公司··|,相对干净··|,背后没有什么关联交易··|,很容易看清楚··|--。上述接近股权交易的人士说··|--。

 

目前··|,被出售的各项目已经陆续开始成本清算、财务交接··|--。由于认为万达项目与融创各区域布局高度吻合··|,现在融创已开始计划将资产包文旅项目按地域拆分··|,项目各自归为融创各区域管辖··|--。

 

在万达··|,这一交易消息最初也只在相当小范围内流传··|--。《财经》记者了解到··|,即使是万达CFO等副总裁级别以上高管··|,都是在710日一早才得知··|--。被收购的各万达城项目负责人··|,此前也毫不知情··|--。

 

融万大交易震动业界··|,质疑与不解多集中在万达视为招牌的文旅项目··|,缘何突然出售··|--。多位接受《财经》记者采访的相关人士认为··|,这一行用商业逻辑无法完全解释··|--。

 

据《财经》记者了解··|,万达最初确非真心想要出售文旅城项目··|,此举可视为万达必要的牺牲··|--。一位万达高管告诉《财经》记者··|--。就像毛主席当年连延安都放弃了··|,万达这点算什么··|--。上述万达相关人士则表示··|,万达未来仍将在文旅及酒店领域继续深耕··|,只是换个姿势玩··|--。

 

交易并非没有预兆··|--。今年上半年··|,一些万达城在与融创交易前··|,开启了加速销售与回款的节奏··|--。《财经》记者独家获悉··|,2017年上半年··|,在万达商业地产公司内项目销售额及回款额内部排名中··|,万达文旅城都占据了前五名··|,超额完成任务··|,且它们大多都在这次出售名单内··|--。

 

这一方面源自··|,万达城本身便需要高周转的销售力度··|,以住宅销售现金流带动项目运营··|--。加速回款是万达一直在做的工作··|--。一位万达高管说··|--。另一方面··|,也不排除··|,万达希望在融创收购前··|,通过项目回笼更多资金··|--。

 

闪电出售背后··|,舆论风向的变化不可忽视··|--。银监会于6月中旬要求各家银行排查万达等数家在海外频繁并购的企业的风险··|--。国内许多企业均受政策变化影响··|--。万达需要提前避险··|,这需要通过缓解现金流压力··|,降低负债率来实现··|--。文旅城及酒店是万达资金占压较大的业务类型··|--。王健林曾表示··|,与融创交易··|,可通过资产转让··|,降低万达商业负债率··|--。

 

这次交易在万达内部也被视为万达商业A股上市必要的牺牲··|--。万达商业几次站到了上市的门口··|,都无功而返··|,这次必须确保成功··|--。上述万达高层说··|--。如今··|,一举卖掉文旅及酒店项目··|,剥离重资产有助于万达商业进一步向轻资产转型··|,最终为A股上市增加砝码··|--。

 

一位万达中层告诉《财经》记者··|,万达商业地产重资产板块在上市前一定会缩量··|,今年年底前··|,万达重资产板块还会保持相对稳定··|,毕竟万达商业是万达起家的团队··|--。但过了2018年春节··|,预估会有大批重资产领域的人因没有岗位而离开··|--。高歌猛进的时代已经过去了··|,现在是国内猎头向万达商业挖人的最好时机··|--。

 

但是··|,万达目前营收主力还是地产··|--。2017年上半年··|,万达地产业务收入568.3亿元··|,在万达集团收入中占比高达42.1%··|--。

 

此番收购万达文旅及酒店资产··|,是否代表融创要迈向多元化业务··|,进军文化旅游产业|-··?

 

虽然曾在公开场合声称融创要关注大娱乐、大健康、大消费··|--。但据《财经》记者了解··|,孙宏斌在融创内部并未着重提出要推进业务多元化··|--。他更像一个机会主义者··|,更多以尝试的姿态··|,在并购地产业务的同时··|,从地产延伸出去··|,顺便介入了新业务··|--。

 

孙宏斌是一个比较专注的人··|,很少抛出精力去干另外一件事··|,他只是喜欢做大··|,喜欢拿更多的资源在手上··|--。一位接近孙宏斌的相关人士对《财经》记者评价说··|--。

 

这次收购对融创来说··|,最重要的是为地产业务增加了销售业态··|--。这次收购万达资产··|,最为打动融创的··|,依然是资产包中的非自持部分——那些占比超84%的可销售型物业··|--。

 

已有评级机构看淡这笔交易··|--。目前··|,标普和惠普均下调了对融创的评级··|,标普认为融创未来需要进一步举债支持发展··|,惠普认为这次收购让融创提升了财务风险··|--。

 

这场交易或许只是一个开始··|--。《财经》记者了解到··|,未来万达可能还会继续开启售卖业务的节奏··|--。一些重资产模式的万达广场将最有可能成为下一个售卖标的物··|--。

 

719日··|,富力一笔2022年到期的7.25亿美元债券价格一度下跌2.4%··|,创201612月以来最大跌幅··|--。718日上午··|,融创融创股价一路下跌··|,最大跌幅达12.79%··|,创20157月以来最大幅度··|--。短短数小时内··|,融创市值蒸发了近66亿元··|--。融创系国内债券也在18日午后大跌··|--。

 

但到719日收市··|,融创股价报收17.20港元··|,大涨7.9%;富力股价则报收12.92港元··|,涨幅1.41%··|--。



作者为《财经》记者




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