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租售同权,租售同艰难 #F1210

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租售同权··|,租售同艰难 #F1210

 

希望在远方

 

 

一)租售同权

 

昨天楼市的眼球焦点··|,毫无疑问是广州“租售同权”··|--。

 

哥哥统计了一下··|,大概被问了20次··|--。其中《分答付费社群》8次··|,小密圈8次··|,隔壁邻居的小密圈4次··|--。微信群杂七杂八的就不算了··|--。

 

通常而言··|,哥哥的回答还是很质朴的··|--。充满了乡村田园气息··|--。例如隔壁圈里··|,哥哥做嘉宾时:


 

今天中午我在剥碧根果··|,一边剥一边想··|--。

猛的一拍大腿··|,“哎呀··|,全错了”··|--。

 

我知道我错在哪里了··|,也知道热心的网友··|,为什么不惜叨扰问20次了··|--。

也知道痛点错在哪里··|--。

如果不纠正的话··|,肯定还会再问第21次··|--。

 

因为俺实在太质朴少年了··|,网友们真正问的··|,其实是:

 

有没有可能··|,

3000元的租赁价格··|,

解决800W元的学区房问题|-··?

 

 

 

二)学区房

 

北京什么最贵··|--。是国贸CBD的黄金地段··|,还是金融街··|,码农的发财之地··|--。

还是藏在深山密林里的别墅··|,霄云路8号··|--。

都不是··|--。

 

北京最贵的··|,是“学区房”··|--。

甚至有30平米1200W的天价成交··|,论单价远远秒杀一切CBD··|--。论总价也差不多··|--。

 

 

学区房不仅仅贵··|,而且是“刚需”··|--。

天子脚下··|,如果你找不到门路··|,你就只能千军万马走公立··|--。

北京民营教育特别的少··|,菜小又是妈妈圈一致口碑不佳··|,华北的母亲们又特别迷信官本位··|--。

如果你想在北京待下去··|,您就乖乖地怂买学区房吧··|--。

 

 

在北京··|,有一个说法··|,“任何生物均有天敌”··|--。

譬如码农投行··|,滴滴··|,阿里··|,ofo单车··|--。

靠风口你是可以赚很多钱··|,甚至一些IT公司··|,批量制造产生“千万级富人”··|--。

 

可是没用的··|--。别以为那钱是你的··|--。你只不过一个过路财神··|--。

这钱归根到底是房东的··|--。

你终身奋斗··|,好运加创业··|,历经幸存者偏差··|--。最终··|,按揭+首付··|,买了望京一套房子··|--。

 

你的全部财产··|,你的全部奋斗··|,你在地球上的一切成绩;

最终结算为:望京一套房子··|--。

 

 

另一方面··|,绝大讽刺的··|,“房租”从来都不贵··|--。

从资产回报比来说··|,“房租”简直低得吓死人··|--。

譬如万柳一套学区房吧··|,按120000/m单价··|,怎么说也得1000W总价··|--。

房租呢··|,能收10000就不错了··|--。

 

年租金回报不到1%··|,住房是压力··|,房租远远不是压力··|--。

因为房租始终便宜··|,房价始终还不是太大的民生问题··|--。

 

 

所以··|,哥哥写了500字的废话··|,网友们问的其实是:


“可不可以以廉价的房租形式··|,解决房价捆绑的教育··|,医疗··|,养老补助金等大城市福利”··|--。


可不可以就付3000元··|,你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了··|--。

 

  • 孩子上学学区··|,租售同权

  • 社保养老金··|,租售同权

  • 顶级医疗··|,租售同权··|--。

 

俺内陆人来到你大北京··|,付3000元包吃包住包医疗··|--。您把我所有的终身福利都给负责了··|--。

这个才是提问人的核心诉求!

 

 


然后你再看哥哥文初“回答”的问题··|--。

那都是回答什么个鬼啊!

难怪网友们不满意··|,难怪网友们问了一遍又一遍··|--。

他们不就是指望从你嘴中听到一个“Yes”么··|--。

 

 

 

三)人生苦难

 

好吧··|,我们再来看水库小密圈昨天一个长贴;


 

当年读大学时··|,有一个假段子··|--。

万隆会议有人问周董:“为什么中国人都低着头走路”··|--。

周:“因为我们在走上坡路”··|--。

 

人活在这世上··|,谁都不容易··|--。

香港几乎没有什么税收··|--。但是香港的“地价”很高··|--。明眼人都知道··|,这是一种“隐性税收”··|--。维持了政府的运作··|--。

 

中国的房价运行规律··|,与此类似··|--。普通人如果吃吃喝喝··|,那肯定卡路里过剩··|--。

天天晒美食··|,晒旅行··|,生活美滋滋好似文青··|--。

唯独在“买房”这一关上被卡住了··|--。

也是政府一种“隐性税收”··|--。

 


既然是税收··|,最多能漏网几只小鱼小虾··|,大部分必要被卡住的··|--。你不扛枪··|,我不扛枪··|,谁保卫咱妈妈··|,谁保护国家··|--。

因此愿望是美好的··|,现实是残酷的··|--。

指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力··|,幼稚版痴人说梦··|,这钱省不了··|--。

 

 

从技术的角度来说··|,北京的“学区房”··|,其实是可以租的··|--。

目前的行情··|,中关村一小二小··|,学区每6年产生一次··|--。

则6年的“租费”··|,大约是人民币100万元左右··|--。

 

你付上一百万··|,总有种种操作手法··|--。让你享受“学区房”的名额··|--。

但房东也象人参果一样··|,三千年一开花··|,三千年一结果··|--。熬六年结一枚果实··|--。

 

 

回复到广州“租售同权”的政策··|--。如果“租赁”真的有效··|,而且没有任何的歧视··|--。

相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了··|--。

 

 

我们知道··|,北京的“天价过道学区房”··|,其实是没什么“使用价值”的··|--。

学区房 = 房屋价值 + 学票价值··|--。

房屋价值接近于零··|,你要租此房··|,一二千就可以了··|--。

 

但是··|,一旦“租售同权”··|,就意味着“学票的出租价值”··|--。

学区房租金 = 房屋租金 + 学票租金

 

按照六年100W的学票行情··|,再加上公开交易··|,总有溢价;

这6㎡的房子··|,您看··|,租金2W行不行啊|-··?

 

(一次性预收六年··|,中途不退款)

 

 

 

四)公允价值之移动

 

另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系··|--。

 

假设政府管制··|,或者收取很重的税收··|,导致“租赁”很不流畅甚至违法··|--。

则购买力会涌入“买卖市场”··|,推高买卖价格··|,降低租赁价格··|--。

 

 

反之··|,如果租赁取消“管制”··|--。则买卖价格会下降··|,租赁价格会上升··|,“买卖/租赁比”会回归均衡利率··|--。

因此··|,如果“租售同权”··|,彻底贯彻执行的话;

 

  • 学区房中“学票”的溢价会降低··|--。学区房更贴近普通住宅价格··|--。

  • 租赁费会上升··|--。由每六年100W升到每六年150W

 

 

 

五)实战之关注

 

见我最初在“一亩瓜田”(武汉小密圈)的回复··|--。


中国的事情··|,文件是文件··|,实操是实操··|--。文件精神和基层实践还有很大不同··|--。

 

对于“租售同权”这种事··|,还需要问一下;

究竟是真同权··|,还是假同权··|--。

执法部门的一丝丝摇晃··|,都会涉及到学区房的估值··|,都会涉及到资产价格的变动··|--。

 

 

譬如说··|,业内一直都心知肚明··|--。哪怕在北京算“入学资格”··|,他实际也是排队的··|--。

第一等:人户合一

第二等:人户不合一

第三等:工作居住证

第四等:租赁关系

 

北京根本不谈什么“租售同权”··|,北京早就是租售同权了··|--。租客享有同等的法律定义··|--。

只不过在实际操作中··|,分为1,2,3,4等··|--。

而大家都知道··|,3等4等··|,您就不用等了··|--。

 

 

如果我们拉一条线的话··|--。

(房东有权··|,租客没地位)

<------>

(绝对的租售同权)

学区房贵··|,租金很低

<------>

学区房便宜··|,租金高

 

 

实际的执行··|,应该介于二者之间··|--。是0~100%间的一个数字··|--。

这也是我在小密圈说··|,要先观察一下··|--。看看具体“疍吏”的本意··|--。

 

 

 

六)屌丝翻身

 

最后还有一些篇幅··|,我们讲讲“屌丝翻身”的常见问题··|--。

例如昨天··|,前天的小密圈提问;

 

 

 

我们要说的是··|,这个世界上的事··|,99%都是“细水长流”的事情··|--。

若你从2003年开始看空房产··|,连错了14把··|--。

若你从2008开开始看空地产··|,就是连错了10把··|--。

 

如果你错了14把··|,那是很难很难追的··|--。

你妄想“一把翻身”··|,一把抵14把··|,这是很难实现··|--。而且也不公平的··|--。

 

 

人家家里是十几代的老牌贵族,“四世三公”··|--。

而你妄想一把就王侯将相··|,宁有种乎··|--。

这是不现实的··|,而且也是对累世积累的不公平··|--。

 

我们从来不奢望任何黑天鹅事件··|--。

 

房地产问题··|,可以用四个字来形容“积重难返”··|--。

种种弊端··|,是十几年累积调控··|,不断削弱自由··|,而累积起来的··|--。

市场割裂··|,交易缺失··|,杀死信使··|--。病去如抽丝··|,需慢慢调养··|--。

 

别的不说··|,“新增供应”难道是一朝一夕的事么··|--。

你知道CY梁想要多造几套房子··|,有多难么··|--。

 

 

我们对于“断崖论”向来嗤之以鼻··|--。

什么“北京下跌30%··|,上海下跌50%”··|,坏人骗子骗傻子··|--。

 

宏观调控既然已经持续了十年··|,那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效··|--。

 

任何一个政策··|,都只会有轻微的渐进式的效果··|--。

压在你头上的养老房价医疗负担··|,你千万别想逃··|--。速效都是骗子··|--。


人生哪有这么容易··|--。

 

 

 

(yevon_ou@163.com··|,2017年7月19日暮)

 

 

 

 


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